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Alquilar un piso: Cuestiones legales

Cuando buscamos piso o bien alquilamos uno, buscamos obtener algo: una vivienda donde vivir por un lado, y el pago de una renta por otro, también esperamos que nos guste el piso, que el casero sea bueno, que los inquilinos paguen al día, etc. Para satisfacer bien esas necesidades, no hay nada mejor que un buen contrato de arrendamiento, que proteja las inquietudes e intereses de ambas partes. La cuestión no es baladí. El contrato es el eje fundamental en torno al cual se desarrolla el alquiler del piso, y por lo tanto debe ser claro, preciso y estar bien redactado. Si estás buscando un nuevo lugar donde vivir, o tienes una vivienda dispuesta alquilar: esta es tu entrada.
En primer lugar, decir que el contrato del arrendamiento no tiene que ser necesariamente por escrito, puede llegarse a un acuerdo verbal, desde CG Abogados aconsejamos que se reflejen los acuerdos por escrito, para facilitar la aplicación del contrato en su tiempo de duración. Bien, aunque casero e inquilino conozcan la vivienda antes de firmar el arrendamiento, también es aconsejable que expongan en el contrato la descripción de la vivienda, así como el título de propiedad, para evitar conflictos futuros sobre si el casero está o no legitimado para alquilar la vivienda. También es habitual describir el mobiliario y ajuar puesto a disposición del inquilino en la vivienda, lo cual es útil si hay objetos de gran valor para verificar su estado al finalizar el contrato.
La duración del contrato será libremente pactada por las partes, y podrán acordar que no haya prórroga del contrato, sin embargo, si el tiempo acordado es inferior a tres años y no se pacta nada al respecto, el contrato se prorrogará por plazo anuales hasta los cuatro años si el inquilino no notifica al casero que quiere marcharse, con al menos 30 días de antelación a la finalización del contrato.
Al igual que en la duración del contrato, la renta también será libremente pactada por las partes, tanto la cantidad de dinero, como el tiempo y la forma de pago. Si únicamente se acuerda el precio del alquiler, este se entenderá que es mensual, y deberá ser pagado en la vivienda alquilada dentro de los siete primeros días de cada mes. Es importante destacar que la ley no permite que se paguen meses por adelantado, y que el casero está obligado a dar recibo al inquilino del pago que ha efectuado.
La renta podrá ser actualizada anualmente conforme algún mecanismo de revisión de valores monetarios, el más corriente es el Índice de Precios al Consumo (IPC), pero si no han pactado las partes expresamente nada, no podrá el casero actualizar la renta. El casero podrá incrementar la renta, si no se ha pactado nada en contrario, por haber realizado obras de mejora en la vivienda cuando hayan transcurridos tres años del contrato, pero en ningún caso el aumento podrá ser superior al 20% de la renta fijada, siempre previa justificación.
Un aspecto relevante es el de los gastos de mantenimiento de la vivienda, las partes podrán acordar que los tributos,  responsabilidades y cargas sean de cuenta del inquilino, este acuerdo deberá constar expresamente por escrito junto con el importe anual de dichos gastos. De no haberse pactado nada al respecto, estos gastos serán a cargo del casero. Por otro parte, en cuanto a los gastos individuales de luz, gas, agua, etc., serán en todo caso, se haya pactado o no, de cuenta del inquilino.
Sobre la fianza no se podrá disponer de ella en el contrato, puesto que es obligatoria una mensualidad de la renta como fianza, que no podrá ser objeto de actualización durante los tres primeros años del arrendamiento. La fianza deberá ser devuelta al finalizar el alquiler siempre que el inquilino haya cumplido las obligaciones legales: pago del precio del alquiler y dar un uso adecuado de la casa arrendado, es decir, cuidar el estado de la casa. El plazo de devolución de la fianza es de un mes desde la entrega de llaves, transcurrido dicho plazo, empezará a devengar intereses legales.
            En cuanto a las obras de conservación y mejora de la vivienda podrán acordar las partes lo que crean conveniente. En caso de acordar nada o de remitirse a lo que regula la ley, las obras de conservación serán a cuenta del casero, el inquilino deberá avisar al casero de la necesidad de reparación, y este no podrá subir la renta. Del mismo modo el inquilino estará obligado a soportar la obra, aunque sea muy molesta y le prive de una parte de la vivienda, sin embargo si la obra durase más de 20 días, el casero deberá bajarle la renta en proporción. Cabe destacar que las pequeñas reparaciones surgidas del desgaste de la vivienda serán a cargo del inquilino.
 Las obras de mejora propuestas por el casero (en caso de no acordar nada, o remitirse a la ley), deberá notificarlas al inquilino con tres meses de antelación, y este podrá desistir del contrato de arrendamiento y marcharse en el plazo de dos meses (antes de que comiencen las obras), si se queda en la vivienda estará obligado a soportar la obra, y tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de la que se vea privada así como una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Por último, en cuanto a obras se refiere, salvo que se acuerde otra cosa entre las partes, no podrá el inquilino realizar obras sin el consentimiento del casero expresado por escrito (no es válido el consentimiento verbal). El casero podrá resolver el contrato y echar al inquilino, si incumple este apartado, u optar por seguir el contrato, y exigirle que cuando termines el alquiler reponga la vivienda al estado en el que se le entrego.
Los contratos de arrendamiento suelen incluir cláusulas sobre los derechos de tanteo y retracto, derechos sobre el que las partes pueden acordar lo que quieran. Si nada se pacta al respecto, el inquilino tendrá el derecho de tanteo, que consiste en un derecho de adquisición preferente, si el casero decide vender la vivienda, deberá avisar al inquilino de forma fehaciente, por si quiere comprarla él mismo en el plazo de 30 días desde que se le comunique que la vivienda está a la venta. También tendrá derecho al retracto legal, si no se le ha comunicado el derecho de tanteo arriba mencionado, es decir, se podrá subrogar (ponerse en la posición) al comprador de la vivienda, y comprarla él, pagando el precio acordado en la venta, y los gastos ocasionados.
La mayoría de los contratos también incluyen cláusulas prohibiendo la cesión y el subarriendo del alquiler, es decir, impidiendo que el inquilino ceda  o realquile la vivienda a personas diferentes. Sin embargo, si nada dice el contrato sobre ello, el inquilino podrá ceder o subarrendar la vivienda, para lo que necesitará el consentimiento del casero por escrito (aquí tampoco vale el consentimiento verbal), y en ningún caso el precio del subalquiler podrá ser superior al precio acordado por el alquiler principal.
Estos son los elementos vitales a tener en cuenta a la hora de alquilar una vivienda, sin embargo y para finalizar, decir que son plenamente válidos siempre que no sean contrarios a la ley y a las buenas costumbres, la inclusión  en el contrato de otros acuerdos, como por ejemplo de penalización en caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato o en caso de deterioro o desperfectos ocasionados en la vivienda, o de formalización del contrato elevándolo a escritura pública, etc.

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